제가 말레이시아 부동산을 처음 접하게 된 것은 4년전이고 본격적으로 부동산 관련 일을 시작한 것은

2년 정도 된 것 같습니다.  기간은 그리 길지는 않았지만 그래도 몬키아라, 다만사라, 암팡 등 그 동안

한국사람이 많이 산다고 하는 지역의 왠만한 집은 거의 다 본 것 같습니다.

월 임대료 1천 링깃도 안되는 일반 서민용 아파트부터 매매가격이 우리 돈으로 20억을 넘어가는 집까지

그 동안 수천 채의 집을 봤습니다. 보통 말레이시아 부동산 가치가 우리의 1/3 수준이니

여기서 매매가가 10억, 20억 정도하는 집들은 대략 우리 나라에서는 30억, 60억 정도로 보시면 크게 무리가 없을겁니다.

 

그 동안 부동산 일을 하면서 수 많은 부동산을 경험하며 느끼거나 알게된 점들을 오늘 여러분들과 공유하고자 합니다.

먼저 말레이시아 부동산의 공통점 및 최근 추세를 알아보면..

 

      1. 모든 부동산의 가치는 나름 이유가 있다.

          단순하고 상식적이지만 모든 부동산의 가치는 나름 그 가격이 산정된 이유가 있더군요.

          즉, 값싸고 좋은 물건이 거의 없듯이 값이 저렴하다면 나름 이유가 있고 비싸다면 역시 나름의 이유가 있더군요.

          다만 해당 부동산의 어떤 가치(Value)를 선택할 것인지는 여러분들의 몫이겠지요.

 

     2. 부동산의 가치는 시장논리다.

          아무리 오래된 집이라도 수요가 있으면 가격이 올라가고 아무리 새 집이라도 수요가 없으면 가격이 떨어지게 됩니다.

          특히, 한국사람이 많이 사는 몬키아라나 암팡의 경우에도 수요에 어느 정도 편중이 있어서 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳의

          가격에 조금씩 차이가 나게 되지요. 특히 집을 구입시에는 향후 수요와 환금성 등 전망을 보고 신중히 고르셔야 할 것 같습니다.

 

    3.  모든 것을 만족시켜주는 부동산은 존재하지 않는다.

         그렇게 많은 집을 보러다녀도 모든 것을 만족하는 부동산은 지금껏 하나도 없더군요.

         우리가 부동산을 볼 때 크게 몇가지 포인트를 보고 그 중에 가장 부합하는 부동산을 찾아야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

         집을 고르는데 어려움을 겪는 분들은 작은 포인트에 집착하기 보다는 이것만큼은 양보할 수 없는 몇 가지

         핵심 포인트를 가지고 집을 보시면 집을 선택하시기 한결 수월해질겁니다.

 

    4. 신규 분양 물건의 가격추이

         보통 콘도가 신축되면 향후 3년까지는 매년 일정한 비율로 가격이 상승합니다.

         3년~6년 정도는 가격상승이 조금 둔화되고 6년 이상이 지나면 특별한 이유가 없는한 가격이 답보상태에 머무르게 되지요.

         따라서, 건설사(Developer)로부터 직접 분양받은 부동산의 경우 향후 최소 3년~5년 사이는

         가격이 떨어지는 일은 거의 없다 보시면 됩니다.

         어떤 분들은 부동산 가격이 떨어진다고 하는데 분양가 대비 몇 년 동안 이미 상당히 올라갔던 가격에서

         조금 떨어지는 것이기 때문에 어떤 경우라도 결코 분양가 이하로 떨어지는 일은 거의 없습니다.

         지금까지 분양가 이하로 가격이 떨어졌다는 물건을 본 적도 들어본 적도 없습니다.

         가격이 떨어지는 일은 그리 흔한 일은 아니지만 주변에 새로운 콘도가 들어서거나 콘도시설이 너무 노후화된 예외적인

         경우에만 가격이 떨어집니다.  

 

    5. 신규 부동산 가격은 수요와 상관없이 매년 오른다.

         말레이시아 부동산도 매년 인플레이션(물가상승)과 원자재비, 임금 등의 상승요인으로 신규부동산 가격이 상승되는 추세입니다.

         이곳은 아직도 투기 세력이 많이 있어서 건설사에서 콘도를 분양하면 인기있는 지역의 경우 몇 일 안되어 거의 모두

         분양이 끝나지요. 이들중 상당 수는 부동산 투기세력입니다. 즉, 여유자금이 있거나 은행에서 대출할 능력이 있는 고소득자는

         건설사로부터 집을 분양받은후 2~3년이 지나 완공시에는 집을 매각하여 보통 적게는 10~20%, 많게는 20~50%까지

         차액을 챙기지요. 이러한 차액을 통한 이익은 왠만한 월급쟁이의 1년 연봉과 맞먹으니 투기를 하는 사람에게는 매우 매력적입니다.

         보통 건설사로부터 열쇠를 받는 시점을 전후하여 전체 물건의 1/3 정도 때로는 절반 정도가 이런 수법으로

         재매각이 됩니다. 이는 신규 분양 부동산 가격이 매년 수요와 관계없이 일정하게 상승한다는 확신을 전제로 가능한 것이지요.

 

   6. 고급 부동산일수록 환금성이 떨어진다.

        최근 말레이시아에 신규로 건설되는 부동산을 보면 외국인이나 부유층 혹은 부동산 투기세력을 상대로한

        고급부동산이나 대형사이즈의 콘도가 많은 것을 보게 됩니다.

        그렇지만 이런 물건들의 경우 투자목적으로 구입하는 것은 조금 위험스러워 보입니다.

        매입후 추후 재매각시 제한된 수요로 가격상승에 탄력이 붙지 않고 그나마 수요도 적어서 매각을 쉽게 하지 못할 수도 있기

        때문입니다. 그런 물건은 말 그대로 "안팔리면 내가 들어가 산다"는 자세로 구매해야합니다.

        또한, 그런 고급 부동산 물건을 사면서 경제적인 압박이 거의 없을만큼 여유가 있어야 합니다.

        그 예로 KLCC나 몬키아라 등에 지어진 고급 대형 부동산의 경우 아직도 공실(비어있는 집)이 많은 것을 볼 수 있지요.

        환금이 잘 안되다 보니 경제적 압박을 받아 울며 겨자먹기로 시장가격보다 10%~20% 낮춰서 급매하거나

        저가로 임대를 하시는 분들도 제가 많이 보았습니다.

        따라서, 투자 목적으로 부동산을 구입하실 분들은 대형이나 고급 부동산은 조심하셔야 하고

        반드시 여유자금으로만 투자하시기 바랍니다. 

 

     7. 신규 분양물건은 반드시 건설사(Developer)로부터 매입

         요즘은 거의 없습니다만 최근 몇 년 동안 한국에서도 말레이시아 부동산 붐이 일면서 일부 한국의 부동산 업자나

         건설사가 개입하여 말레이시아 신축 부동산을 한국에서 분양한 사례가 있었지요.

         건설사와 분양을 받고자 하는 매입자 사이에 어떤 방식으로든 제 3자가 중간에 끼게되면 그만큼 비용이 커지고 그런 비용이

         분양가에도 영향을 준다는 것은 상식입니다. 또한, 부동산의 경우 말도 많고 탈도 많았던 점을 고려하면 더욱 그렇구요.

         앞으로 신규분양물건을 구입시에는 건설사로부터 직접 매입하는 방법을 고려하시기 바랍니다.

         어떤 신규물건이 좋은지 잘 모를 경우에는 전문 부동산 컨설턴트와 상의하시는 것이 좋습니다.

        

제가 지금까지 경험해보니 대개 집을 임대나 구입시에 이런 곳을 선택하면 좋을 것 같습니다.

 

1. 가급적 자신의 직장이나 아이들 학교에서 가까운 곳.

    - 가능하면 차로 15분, 최대 20분 이내 거리

 

2. 교통이 편리하고 주변인프라(쇼핑몰, 상가, 재래시장, 학교, 병원, 공원 등)가 발달한 곳.

    - 시간과 유류비, 교통비를 절감하는 효과가 큼

 

3. 소음이 별로 없고 번화가나 큰 도로, 공사장에 너무 인접하지 않은 곳. 

     - 특히 큰 도로에서 가까운 곳은 밤낮을 가리지 않고 항상 시끄럽고 자동차 매연 등으로 이런 곳에서는 오래 생활하기 힘듬

        공사장의 경우 소음과 먼지가 많아 불결함. 다만 공사가 수 개월 이내 끝난다면 괜챦음.

 

4. 자연녹지가 많고 공기가 깨끗하며 배수가 잘되는 곳.

    - 이런 곳이 공기도 쾌적하고 덥지 않으며 비가 많이 와도 홍수범람 우려없음.

 

5. 주변에 빈민촌이나 외국인 노동자가 많이 살지 않는 곳

    - 날치기, 강도 등 범죄, 치안우려

 

부동산 임대/매매 관련 몇 가지 더 알아야 할 사항을 정리해드리면 아래와 같습니다.

 

1. 부동산 가격네고

    보통 임대나 구매시 최초 호가(Asking Price)는 주인이 팔거나 임대하고자 하는 목표가격을 의미합니다.

    따라서, 집주인(Landlord)이나 부동산 에전트들도 보통 5% 내외 정도로 네고할 것을 생각하고 있는 경우가 많습니다.

    단, 임대나 매매 수요가 많이 있을 경우 혹은 이미 시장가격보다 낮은 호가를 책정한 경우에는 예외적이구요.

 

2. 중개수수료

    부동산 임대나 구매시 부동산 중개 수수료는 통상 집주인이 지불하는 것이기 때문에 집을 임대하거나 매입하시는 분들은

    부동산 중개 수수료에 부담가지실 필요가 전혀 없습니다.  

 

3. 임대시 계약 비용

    - Offer Letter : 초기 부동산을 Booking(집주인이 다른 사람에게 임대 못하게 예약)하면서 내는 비용(1개월 월세)

    - Tenancy Agreement : 본 계약체결시 내는 비용은 통상 2개월 월세를 보증금(Deposit)으로 0.5개월 월세를 Utility Deposit로 냄.

    - Stamp Duty : 계약서 공증비용(보통 월세의 15% 내외)으로 보통 임차인이 지불.

 

4. 매매시 계약 비용

    - Offer Letter : 초기 Booking Fee(보통 매입가의 2~3%) 지불후 변호사 선임하여 SPA 계약서 작성

    - SPA(Sals & Purchase Agreement) : 보통 매입가의 10%(Booking Fee 포함) 지불

    - 잔금 90%는 SPA에 의거 보통 90일 이내 집주인에게 지불

       은행대출을 받을 경우에는 집소유권이 넘어가는 단계에서 은행에서 집주인에게 잔금을 지불하는 것이 통상

    - 기타비용 : Lawyer Fee(변호사 선임비용으로 법무비용), Stamp Duty 비용(일종의 취득세) 

       매입금액에 따라 달라지나 보통 매입금액의 3~4% 수준

    - 매매시 소요기간 : Free Hold의 경우 대개 3~4개월 이내, Lease Hold의 경우 매매 당사자중 외국인이 있는 경우

       정부로부터 인허가를 받아야 하므로 6개월~1년 소요. 로컬 현지인의 경우 보통 6개월~ 9개월 소요

       따라서, 집을 구매할 때는 외국인인 우리에게는 Free Hold가 추후 환금성 및 시간절감에서 유리.

 

위와 같이 제가 지금까지 부동산 일을 하면서 알고 있거나 경험한 부동산 관련 정보를 정리해드렸습니다.

향후 말레이시아에서 부동산을 임대하거나 매매하시는데 많은 도움이 되시기 바랍니다.

감사합니다. 

[출처] 마이말레이시아