말레이시아 부동산에 대해서

 

 

 

  안녕하세요. 저는 현재 MYCHOICE MALAYSIA (MM2H) SDN. BHD.에서 근무하고 있습니다. 당사는 2006

 

말레이시아 정부로부터 정식으로 라이센스를 받은 유일한 한국인 라이센스 업체입니다. 앞으로 말레이시아에 대한

 

유익한 정보를 공유하고 싶습니다. 기대해 주세요 ^^

 

MM2H? 말레이시아 정부에서 시행하는 일정 재정능력만 증명이 되면 여유있게 생활할 있는 10년체류비자 입니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이번에는 말레이시아의 부동산에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 향후 말레이시아의 부동산의 정망을 좋을것으로 예상되고 있습니다. 동서양에서, 특히, 말레이시아는 중동에서 새로운 투자처로 급부상 되었으며, 동서양을 막론하고 해외 자금들이 앞을 다투어 말레이시아로 쇄도하고 있습니다. 말레이시아 정부와 외국인 투자 유치를 위해 설립된 말레이시아 슈퍼 코리도(MSC) 수년 주요 비즈니스 허브로 자리잡기 위해 공세적인 투자 유인책을 펼쳐나가고 있습니다.

 

그결과, 수도 쿠알라룸푸르의 KLCC 같은 쇼핑몰은 연일 인파로 인산인해를 이루고 있고, 페트로나스 트윈타워는 지역을 대표하는 건축물로 우뚝 섰습니다. 중소 규모의 국제 컨퍼런스는 일상다반사가 되었습니다. 이를 두고 미국 마켓워치는 이미 쿠알라룸푸르가 뉴욕과 심장 발동을 같이 하고 있다고 평가하고 있습니다.

 

 

 

 

말레이시아 부동산 투자시 최우선 고려할

 

 투자 최우선으로 고려해 보아야 하는 것은 개발사의 서비스, 분양의 시기의 적절성과 판매하는 부동산의 , 자국민이 인정하는 건설업체의 브랜드와 창조성, 개발사의 신용도와 관리 스타일, 관리에 있어서 개발사의 신용도와 관리 스타일, 관리에 있어서의 개발사 팀의 전문적 기술 등이 고려해야 사항입니다.

 

 

 

말레이시아, 매년 7% 안정적 상승세

 

 해외부동산 투자 중에서 현재 가장 급증하고 있는 국가는 말레이시아 부동산 투자입니다. 말레이시아 부동산 투자가 급증하고 있는 이유는 부동산 투자환경이 나날이 좋아지고 있기 때문입니다. 현재 말레이시아 부동산 현황은 말레이시아 국민의 절반가량이 27 미만의 젊은 연령층으로 이들이 잠재 실수요자 층을 형성 하고 있습니다 쿠알라룸프에는 5,000 여개의 다국적 기업이 상주해있고, 현재 개발지역으로 급부상 하고 있는 곳은 쿠알라룸푸르 시내 인접지역, 암팡, 몽키아라 , 다만사라, 방사 그리고 수방 지역 등입니다. 말레이시아 정부는 부동산 부양정책으로 인해 말레이시아 현지 투자자뿐만 아니라 외국인 투자자들도 몰리고 있는 추세입니다.

 말레이시아 정부는 동남아 국가에서는 드물게 프리, 리스홀드 지역을 지정하여 외국인에게도 토지와 건물의 소유권을 인정하고 있습니다. 2006 11 외국인 투자자의 부동산 소유 상한선을 폐지한테 이어 지난 4 1 부동산 양도소득세를 폐지했습니다. 말레이시아 경제개발계획(2006-2010) 통해 말레이시아 이슬람 금융시장의 허브를 만들었습니다. 이외에도 직계가족에 대한 증여, 상속세가 없다는 , 분양권 전매제한 폐지, 공급자와 수요자 모두를 만족시키는 부동산 부양정책을 펼치고 있습니다.

 

중동지역과 정치, 경제적으로 밀접한 관계를 맺고 외자유치가 이루고 지고 있는 등이 호재로 작용하고 있습니다. 개방화된 경제체계를 갖추고 있으며 자국의 이슬람 금융 부분을 개방하려는 움직임을 보이면서 관심국가로 부상하고 있습니다. 현재 말레이시아 화폐인 링깃이 강세를 보여 환차익을 얻을 있고 고급 콘도의 가격상승과 7~9% 임대수익으로 높은 레버리지 효과를 기대할 수가 있습니다.

 

 말레이시아 부동산 시장은 1997 아시아 경제위기 이후 평균 7%정도의 안정적인 성장세를 유지하고 있습니다. 주변의 타국과 비교할 경쟁력 있는 부동산 가격으로 인해 최근 국내외 투자자들의 관심이 높습니다. 특히 외국인 투자자들과 현지의 부유층을 기반으로 투자처로 고급 거주단지 외국인 주거지역 등을 대형건물들과 KLCC 타워 주변, 암팡, 방사, 몽키아라 지역의 서비스 아파트와 주상복합 아파트의 인기도 급상승 중입니다.

 

 

 

부분별 부동산 시장전망

 

 [거주지역]

-2007 이래 부동산 시장에는 최고급 부동산의 수요가 증가했고, 30~40% 가량의 가격 상승으로 이어졌으며, KLCC, 암팡, 몽키아라, 방사, 다만사라 부근의 최고급 부동산 시장전망은 밝은 편입니다.

-건축비 상승으로 가격 상향조정이 예상되지만 주택수요는 여전할 것으로 보이며, 수입 증가와 라이프스타일의 개선에 따른 중산층과 상류층 시장에서의 성장이 예상됩니다.

-말레이시아 부동산은 다른 극동, 중동, 유럽보다 5~7 정도 저렴하기 때문에 지역에서 말레이시아의 최고급 부동산에 대한 수요가 증가함에 따라 외국인의 구매가 증가하고 있습니다.

 

[사무실]

-점점 많은 수의 다국적 기업들이 말레이시아에서 운영을 함에 따라, 주변 싱가포르를 비롯한 동남아 지역에

비해 임대비가 저렴한 말레이시아는 지속적으로 사무공간에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됨.

-KL 센트랄, 방사, 다만사라, 하이츠, 프탈링 자야 다양한 지역의 인기가 상승하고 있지만, 여전히 쿠알라룸푸르의 Golden Triangle 지역이 시장을 주도할 것이라는 전반적인 여론

-A등급 사무실 건물은 공급이 제한돼 있으며, 외국 바이어들은 작년부터 Glamac 주식회사의 Glamac 타워, Mah sings The Icon 같은 재개발 건물의 구매가 이어짐.

 

 

 

말레이시아 신규 분양 받는

 

장점

-신규 분양물을 구입 분양완료 3 매각 가능, 대개의 경우 시세 차익 발생

-대부분의 경우 Legal Fee(등기비용/변호사비용)면제

-일부의 경우 Promotion 선물 있음

-소득이 있는 구매자의 경우 은행 장기 처리 대충

 

단점

신규 분양물 건설, 완료가지 구매 자금이 묶이고 은행 대출 이자 납부해야함

-분양되기 전까지 Rent 불가

-분양 전까지 분양권 3 매각 사실상 불가

 

1단계

해당 부동산 분양관/ 분양 사무소 방문

-신규분양의 경우 분양 사무소에 찾아가서 분양물건에 대한 충분한 설명을 담당자로부터 들음.

-분양물건이 마음에 들면 아파트 동과 , 호수를 정하고 가계약금 지불 (대개 1,000 링깃 내외)

변호사 선임 : 말레이시아의 경우는 계약에 대한 모든 업무처리는 변호사가 대행함.

정식 SPA(Sales Purchase Agreement) 체결, 이때 전체 매매금액의 계약금 10%~20% 정도 납부하며, SPA 대게 영문으로 작성되고 장수도 많으며 내용이 딱딱한 법률용어로 되어 있으나 꼼꼼히 내용을 확인해 보아야 . SPA 체결 분양회사에서 선임한 변호사가 별도의 공지사항이나 주의사항에 대해 설명해줍니다. 모르거나 이해가 되는 것은 변호사에게 반드시 질문하는 것이 좋습니다.

 

2단계

보통 SPA~완공/분양까지는 2~3 정도 소요. 대개 2 후에는 이미 분양가의 20~30% 이상 가격 상승, 이때 시세차익이 발생합니다. 분양완료 바로 3자에게 판매하는 경우가 많습니다.

(미대출시)

구매신청서 작성, 정식 계약 시공사의 납입스케줄에 따라 통산 10단계의 분납입금을 통해 분양금액의 7~10% 발송되는 청구서에 따라 건물이 완공될 때까지 나눠서 입금.

 

(대출 신청 )

변호사를 통해 신청하며, FIC (외국인 투자자 협회) 등록 하며, 허가기간이 10~15 소요.

-한국 내에서 갑근세증명이 가능한 경우 통상 60% (대출금리 6,75% 내외-변동금리)

-말레이시아 내에서 직업을 가진 경우는 최고 75%까지 가능

-수입에 따라 1인이 다세대 융자대출 가능

-대출기간 : 5~ 30 (상환능력에 따라 기간은 선택)

-부부합산 소득 인정

-대출신청 서류

(봉급생활자) : Passport, 재직증명서, 월급명세서(3개월간),

  2년간 소득세 증명서 (국세청 발급, 은행 form), 은행거래내역(1년간), 잔고증명

(자영업자) : Passport, 사업자등록증, 2년간 소득증명서 (국세청 발급, 은행 form),

  은행거래내역(1년간), 잔고증명

 

* 은행거래내역과 잔고증명이 많으면 많을수록 유리

-대출수수료 인지대 (stamp duty) 대출금의 0.5% 부과

-등록서류 신용조사비, 주택조사비 통상 RM300-700

-변호사 법무비용(Legal Fee) : 계약 부동산의 모든 사항을 변호사를 통하여 제시할 있음

RM 150,000 (1%) RM 850,000 (0.7%) RM 1,000,000 (0.6%)

RM2,000,000 (0.5%) RM2,500,000 (0.4%) RM 7,500,000 (0.4% 넘지 않는 범위에서 협상)

금액에 5% 정부 TAX 추가 부과.

- 취득 인지세 (Stamp duty)

RM 100,000 (1%) , RM100,000~5000,000(2%), RM5000,000~2,000,000 (3%) , RM2,000,000 이상 (4%)

 

 

 

부동산 양도세와 말레이 등기제도에 대해서

 

말레이시아 부동산 양도세(Real Property Gains Tax) 축약하여 RPGT라고 불립니다. 말레이시아 부동산 양도세는 매도인은 물론 매수인에게도 중요한 세금입니다. RPGT 매도저가 부동산을 구입 5 이내 매도시 부가되는 5% 말하는 것입니다. (a flat tax of 5%) 2010 1 1부터 적용되고 있으며 매도인, 매수인 공히 가까운 세무서나 국세청 (Lembaga hasil Dalam Negeri (LHDN)) 관련서류를 작성 (CKHT from이라고 불립니다)하여 제출하여야 합니다.

5%세가 부가되는 아니면 5 이상 부동산을 보유하여 RPGT 면제되는지 아닌지 법적으로 확인을 받기 위해 이러한 절차를 수행하여야 하는 것입니다. CKHT form 제출 해당 세무서로부터 clearance letter라는 것을 발급받아야 합니다. 매도인이 5 이상 부동산을 보유한 경우라도 나중에 일어날지도 모르는 분쟁을 피하기 위해 clearance letter 받는 것이 좋습니다.

 

 

몇가지 주의할점

 

1.       매도인과 매수인 사이에 부동산 구매계약서 (Sale & Purchase Agreement) 작성한지 60 (working days)안에 CKHT from 해당 세무서에 제출하여야 합니다.

 

2.       매수인에게 중요한 점은 다음과 같습니다.

1)      매도인에게 RPGT 5% 부과되는 clearance letter 발급되던 아니면 RPGT 면제되는 clearance letter 발급되던 지에 상관없이 부동산 양도 계약서에 나와 있는 매도 금액의 2% 매수인이 직접 세무서에 납입해야 한다는 것입니다. 이슈를 둘러싸고 현지 말레이시아 변호사협회 부동산업계, 특히 말레이시아 부동산 구매자 협회(Malaysia Homebuyers Association)에서 정부를 상대로 로비를 벌이고 있습니다. 부동산 양도 소득세에 관심이 있으신 분은 어떤 결과가 나올지 면밀히 모니터링을 필요가 있으실 같습니다.

2)      매수인이 의무를 위반할 경우 상당한 penalty 부과 됩니다.

 

3.       매도인 입장에서 중요한 점은 다음과 같습니다.

1)      PRGT Flat rate 5% 적용되는 아니면 각종 면제 (exemption) 통해 5%이하로 되어야 하는 그렇지 않은지는 해당 세무서 (LHDN) 판단하므로 정확히 계산이 되었는지 모니터링 하셔야 합니다. 정확한 RPGT 세율을 계산하는 계산법 (Formula) 국세청 웹사이트에서 확인할 있습니다. 하지만 제가 만난 세무서조차 국세청 웹사이트에 나온 계산법을 정확히 설명할 없다고 합니다. 구체적인 설명이나 쉬운 예제가 나와 있지 않아 세무사 (tax agent) 고용해야 한다는 비판을 받고 있는 실정입니다. 금액이 거래일 경우 세무사와 상담을 받으시는 것이 좋다고 생각합니다.

 

2)      5 이내 매도라는 의미가 매도자 입장(properties below 5 years being held by an individual)에서 어떠한 법적 의미가 있는 확인을 하셔야 합니다. 아시다시피 현지 말레이시아 등기제도 하에서 콘도를 매수할 경우 소유권 관계에 있어 법적 소유권 (legal ownership이라고 합니다) 입증할 있는 서류 (Document of Title 혹은 Grants) 없는 경우가 다반사입니다. 말레이시아 콘도의 경우 strata title 발급되어야 비로서 법적 소유권을 가졌다고 있는 것입니다. 콘도의 경우 3단계 , 콘도 개발사가 가지고 있는 Master title 그리고 콘도 개발사가 Master Title 쪼개 수개의 block title 가지게 됩니다. 마지막으로 콘도 개발사의 Mater Title 받아야 비로서 개인은 소유권이 없을 경우 Sale & Purchase Agreement 분양권을 전매할 대출은행에 제출하는 Deed of Assignment 소유권을 대체한다고 하지만 법적으로는 소유권을 의미하지는 않는다는 것을 명심하시기 바랍니다.  

 

 

 

향후, 계속된 업테이트로 찾아 뵙도록 하겠습니다.

말레이시아에 대해 궁금하신 점이 있으시면 언제든 무료로 친철히 상담해 드리겠습니다.

연락주세요. ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

상호: MYCHOICE MALAYSIA (MM2H) SDN. BHD.

TEL: (사무실) +(60)3-4270-1235 (한국)070-8626-8199

담당자 위지혜: 016-964-7097

Web : http://www.mm2h.co.kr