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IN a system where income levels, savings, costs, population density, demand, supply, rents, property sizes, property condition, property usage and preferences are so different, how does a property acquire “a” price that is acceptable to a buyer and subsequently acceptable to the market?
Why does a property sell at RM1.6mil when almost everyone living there can at best afford only RM800,000 or sell at RM800-RM1,000 per sq ft when up to a short while ago the maximum was only RM350 per sq ft?
Can 350 new properties in a scheme sell at the same price as one single latest transaction of an existing property in the vicinity? Can 10 developers sell 350 new properties each based on the abovesaid one single latest transaction?
Let’s take a look over the last 30 years at how properties had been priced in the market. Subang Jaya would make a good starting point.
In 1980 when I first started working, I noted that the latest phase of the new single and double-storey terrace houses in Subang Jaya were priced at between RM90,000 and RM140,000 per unit respectively, up from their previous pricing of between RM60,000 and RM90,000 in 1979. The 1980 pricing echoed the newly revised housing loan amounts of Division 2 and Division 1 government officers. All the launched units were quickly sold with the new and huge demand. In the subsequent phases, the pricing followed the momentum of the earlier fully sold sale prices with additional premiums for time, newer design and specifications and variations in the floor and land areas.
Then in the 1990s in the condominium city of Mont’Kiara, I noted the new condominiums were priced based on the price range of the existing two-storey terrace houses in Sri Hartamas/Desa Hartamas which were no longer being built due to land shortage and high land prices. The new condominiums provided an ideal alternative for the affluent younger Malaysians who were seeking a lifestyle change. The prices were also influenced by foreign buyers who preferred a new property with security and property management services at prices and rents which they could afford.
When the number and type of foreign buyers and tenants increased, the developer started to build larger units which were priced based on the price range of semi-detached and detached houses in the neighbourhood. This was well accepted by the market as it was based on actual demand for new, secure and well managed properties by foreigners especially since there were two international schools in the vicinity.
I also noted that in pricing the newly-launched terrace houses in the mid-1990s in Bandar Utama, the prices were 10% to 20% lower than the last transacted prices of existing comparable houses in the same neighbourhood such as TTDI, Damansara Jaya and Damansara Utama. Here the rationale was that the price of the newly-launched house should reflect a discount compared to an existing property, to take into consideration the 2-year waiting period during which interest has to be paid to the bank and rents have to be paid to stay in the current accommodation. It is interesting to note that this rationale is no longer followed by developers and their marketing gurus who now price the newly-launched schemes at higher prices than the highest sale price of an equivalent existing house. The basis being, “why not” when everybody wants to invest in properties and loans are easy and cheap.
Pricing trend
Another pricing trend noted was the continuous rise in the prices of shopoffices in Bangsar and Desa Hartamas, etc. Here the price rise was directly influenced by the rentals paid for the ground floor retail units which were in high demand by food and beverage outlets. This trend continues in all the new smaller shopping complexes as well, where the food and brewerage (F&B) outlets form the largest composition of tenants. The reason they can pay higher rents is because there are a large number of people/small entrepreneurs who find this sector the easiest to enter or invest in, as the payback period is only a short 3 years and there are no barriers to entry.
The other occupiers of the shopoffices and small shopping complexes have no choice but to cough up the same rent as the F&B outlets, as they set the “tone” for the rent in that particular row of shops. As the rents rise, so will the prices as they are directly related.
Similarly, properties in areas which can be converted to a different use where new demand is being created such as showrooms, bridal studios, etc can afford a higher rent. Prices rise due to the higher rents paid. Then by way of the much misused comparison method of valuation, other properties in the vicinity also rise in price, irrespective of their current use, rent and turnover.
I note that in highly popular areas where supply of a particular type of preferred property is limited, like in Damansara Heights/Bangsar etc, the number of transactions per year is very limited as no one really wants to sell since there are no other similar alternatives to move into. Then when out of the blue, a unit here is advertised for sale (usually because the owner is migrating or just wants to test the market) a “special purchaser” will come along and easily pay 20% to 30% above the last transacted price to secure the unit. This is repeated in the next sale when the second “special purchaser” pays another 20% to 30% above the last special purchaser price.
After two such transactions, the price paid by the “special purchaser” becomes the market price and extends to all other properties which are considered comparable, such that the price is now beyond the capacity of the people who have always lived or traded in that vicinity.
The price here is based more on the price which someone living or trading elsewhere is prepared to pay. This is what is happening in Singapore, London, etc. where foreign purchasers set the price. In Malaysia this is happening in Iskandar, KLCC and Penang.
Prices are also directly influenced in the following manner. Say a typical terrace house in a locality measuring 20’ by 60’ and 20 to 30 years old, is fetching prices in the range of RM350,000 per unit. A new scheme comes up in the area where the new unit measures 24’ x 80” and is of modern quality. Here the two properties are not comparable in terms of size and quality. The new unit is priced at say twice the price of the older smaller unit (based on cost, floor area and land area) and sets a new price benchmark for that locality. Then in a matter of time, all the existing properties in the vicinity (particularly all those that have been renovated) try to adopt a similar selling price per sq ft as the new property, using the location, location, location theory, never mind that upon purchasing the older property, the new buyer has to spend a hefty sum to make it livable to modern standards.
Then there is the effect of the policies of the lending institutions on the price. The policies of the lending institution in respect of loan tenure, interest rates and the loan to value ratio directly influence the pricing of a property. During a period of high confidence, sellers can quote high prices just to test the market, but as long as the purchase of the property can be financed, the buyer is prepared to pay the higher asking price as the loan is spread over 20 to 35 years and almost 90% to 100% of the purchase price can be financed.
And all it takes is for one property to be sold and financed at the newly tested price and the new price level will then be tested even higher with the next lending institution. This is particularly true for new types of properties which the buyer and lending institution cannot compare with an existing property.
The above real examples clearly indicate how properties have been priced by the market. It is noted that despite property being a long-term investment and outlay, the market’s pricing mechanism is very short term and dynamic particularly when moving upwards. The prices being set by the market in the short term may not always equate with sustainable market values. It is a strong probability that if one blindly follows the pricing set by the market during a very short-term dynamic cycle, life can become one of endless and needless debt.
Andy Ko, DH 고동한
REAPFIELD PROPERTIES(HARTAMAS) SDN BHD
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153 | 몽키아라 키아라마스 다나이 Mont Kiara Kiaramas Danai | ||||
andyko |
19288 | 2013-05-06 | |||
몽키아라 아유리아 콘도를 지은 키아라마스의 최근 완공된 콘도입니다. 개인엘리베이터 로비가 준비된 고급콘도입니다. 썬라이즈가 지은 MK8과 더불어 가장 최근에 완공된 콘도입니다. 사이즈 2500sf, 3+1, 풀퍼니쳐, 개인엘리베이터 로비
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152 | 아멜리아 임대물건 데사파크시티 Desa Parkcity Amellia | ||||
andyko |
10454 | 2013-05-06 | |||
데사파크 국제학교 앞에 위치한 아멜리아 입니다. 제니아와 마찬가지로 모던 컨셉으로 최근에 지어진 물건입니다. 매입가격은 높지만 현재는 상대적으로 임대는 낮게 형성되고 있습니다. 국제학교 앞에 아카디아 상가가 지어지고 나면 노쇼콘...
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151 | Nadia 임대물건 - 데사 파크시티 | ||||
andyko |
14886 | 2013-05-06 | |||
데사파크시티의 상가인 워터프런트 앞에 위치한 나디아 임대물건입니다. 2600sf, 2층, 방3+1
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150 | 데사 파크시티 제니아 임대물건 Desa Parkcity Zenia | ||||
andyko |
13129 | 2013-05-06 | |||
데사 파크시티에서 가장 최근에 지은 링크하우스인 제니아의 2층짜리 임대물건 입니다. 약 3000sf, 방3+1, 고급가구 풀퍼니쉬 유닛
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149 | 수방 USJ Heights 링크하우스 매물 | ||||
andyko |
6944 | 2013-04-19 | |||
수방에 고급 주택지인 USJ하이츠에 링크하우스 매물 입니다. 2.5층 구조, 중간유닛, 25x80 사이즈, 프리홀드, 풀퍼니쳐 리노베이션 유닛 수방에 거주하시는 분이나 투자유닛으로 좋습니다.
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148 | 비스타 키아라 임대물건, Vista Kiara | ||||
andyko |
13431 | 2013-04-12 | |||
몽키아라 플라자에서 가장 가까운 콘도인 비스타 키아라 입니다. 임대 물건은 2개로 두개 유닛 모두 2500링깃 이하로 네고 가능한 깨끗한 유닛 입니다.
다른 임대 건입니다.
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147 | 키아라 9, 6성호텔급 인테리어 임대물건 | ||||
andyko |
6935 | 2013-03-29 | |||
가든인터네셔널 도로의 몽키아라 끝자락에 있는 고급 콘도입니다. 별로 주목받지 못했는데 최근 임대가격이 조정되면서 상대적으로 매력적인 콘도가 됐네요 ^^ 특히 복층형은 현관안쪽에 독립적으로 사용하는 엘리베이터가 있습니다.
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146 | 원몽키아라 사무실 매도 물건 | ||||
andyko |
12839 | 2013-03-29 | |||
몽키아라의 중심 몽키아라 플라자 앞에 새로 지은 쇼핑몰 복합 상가인 원몽키아라 사무실 입니다. 사이즈 1200sf와 1450sf 인접한 유닛이라 두곳을 확장해서 2700sf로 넓게 쓰실 수 있습니다. 오너는 가급적 한사람에게 매도하고자 하니 넓...
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145 | 아유리아 다양한 유닛 임대물건 있습니다. | ||||
andyko |
26887 | 2013-03-29 | |||
안녕하세요? 수영장이 좋아서 아이들에게 인기가 있는 아유리아 콘도 다양한 유닛 임대 물건입니다. 대부분 풀퍼니쳐로 임대하고 있으나 파틀리 퍼니쉬도 가능합니다. 아래 사진은 모두 실제 임대매물의 사진입니다. 물론 입주시에 깨끗하게...
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144 | MK28 고층 임대/매매 물건 | ||||
andyko |
9140 | 2013-03-26 | |||
몽키아라에서 가장 최근에 완공된 MK28입니다. 잘 지어진 콘도지만 방향에 따라 고속도로를 바라보고 있어 다소 차량소음이 있습니다. 반얀 콘도 또는 몽키아라 인터네셔날 스쿨 방향으로 된 유닛이 좋을것 같습니다. 사이즈 : 약 2,500sf...
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143 | 키아라 9 복층형 임대 및 매매 물건 | ||||
andyko |
7801 | 2013-03-26 | |||
키아라 9 복층형구조 2694sf 임대 및 매매 물건있습니다. 복층형, 풀퍼니쳐/파트퍼니쳐, 내장재 대리석, 주방 Signature 제품, 고급 호텔식 콘도입니다. 복층형은 독립형엘리베이터 구조로 외부현관에 개인공간에 설치되어 있어 프라이버시가 ...
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142 | 키아라빌 풀퍼니쳐 임대물건 | ||||
andyko |
15071 | 2013-03-26 | |||
솔라리스 몽키아라에 가까운 키아라빌의 풀퍼니쳐 임대물건입니다. 방3개, 풀퍼니쳐, 약46평형,
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141 | Angkupuri 앙쿠푸리 풀퍼니쳐 임대유닛 | ||||
andyko |
6749 | 2013-03-14 | |||
앙쿠푸리 리노베이션 가구 새로교체한 임대물건입니다. 중간층 약1,500sf (45평) 풀퍼니쳐 임대가격 3000링깃
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140 | 데사팍시티 매매 물건 소개 | ||||
andyko |
16618 | 2013-03-05 | |||
데사팍 시티 다양한 물건 매물 있습니다. 임대 문의도 환영합니다. 아래 사진은 2400sf사이즈 입니다. 전망 시원한 고층입니다. 이외에 1808sf, 방3개 유닛 뿐만아니라 방2개 유닛 또는 방1개 거실 구조 소형유닛 임대 및 매매물건 있습니...
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139 | 암팡푸트라 매매 물건 소개 | ||||
andyko |
9631 | 2013-03-05 | |||
암팡의 신축 콘도인 암팡푸트라 입니다. 방4개로 리노베이션 되어 있습니다. 게스트 하우스에 적합한 유닛입니다. 소유주가 한국으로 귀국하는 관계로 현재상태 그대로 풀퍼니쳐로 매도하고자 합니다. 현재 3,400링깃에 임대되어 있고 매도가격...
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138 | 팔라지오 임대물건 소개 | ||||
andyko |
7888 | 2013-03-05 | |||
하타마스에 위치한 고급콘도 입니다. 조용한 지역을 선호하시는 분께 추천합니다.
사이즈 : 약 2,800sf
방 3개, 식기세척기, 냉장고, 와인셀러등 가구 완비, 요청시 풀퍼니쳐 임대 가능(TV, 침대, 소파, 식탁)
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137 | 2월 13일 - 22일 한국출장 - 부동산 상담해 드립니다. | ||||
andyko |
3778 | 2013-02-12 | |||
2월 13일 한국으로 출장갑니다. 한국에서 상담이 필요하신 분께서는 아래 전화로 미리 연락주시기 바랍니다. 부동산 투자 및 매매/임대가 주요 상담이지만 아래 내용에 대하여 궁금하신 내용 상담해 드립니다. 1. 부동산 매입/매도 상담 2...
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136 | 키아라마스 다나이 임대 / 매매 물건 | ||||
andyko |
14574 | 2013-02-12 | |||
아유리아를 지은 시행사인 아시아퀘스트의 최근 완공된 프로젝트입니다. 두개 동으로 이루어진 단지에 첫번째 건물이 완공되어 입주중에 있습니다. 아유리아에서 보듯이 단지내 조경과 시설 및 수영장이 잘 갖추어져 있습니다. 그린뷰를 선호...
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135 | MK28 매매/임대물건 | ||||
andyko |
10805 | 2013-02-12 | |||
썬라이즈에서 시행한 가장 최근 프로젝트입니다. 이번달부터 분양자에게 키를 전달하고 있습니다. 입주 및 매매가능한 물건 다수 보유하고 있습니다. 사이즈 2500sf, 2700sf, 방3개, 빌드인 구조, 전용엘리베이터 라운지,
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134 | 펜트하우스 Vista Kiara, 비스타키아라 penthouse 임대 | ||||
andyko |
15687 | 2013-02-04 | |||
몽키아라 플라자 옆에 위치한 비스타 키아라 펜트하우스 임대물건입니다. 풀퍼니쳐이고 복층형 구조입니다. 아래층에 주방, 거실, 방2개 위층에 거실, 방2개 몽키아라 플라자 학원에 다니는 학생의 홈스테이 하실분에게 적합한 유닛입니다. 블...
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