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IN a system where income levels, savings, costs, population density, demand, supply, rents, property sizes, property condition, property usage and preferences are so different, how does a property acquire “a” price that is acceptable to a buyer and subsequently acceptable to the market?
Why does a property sell at RM1.6mil when almost everyone living there can at best afford only RM800,000 or sell at RM800-RM1,000 per sq ft when up to a short while ago the maximum was only RM350 per sq ft?
Can 350 new properties in a scheme sell at the same price as one single latest transaction of an existing property in the vicinity? Can 10 developers sell 350 new properties each based on the abovesaid one single latest transaction?
Let’s take a look over the last 30 years at how properties had been priced in the market. Subang Jaya would make a good starting point.
In 1980 when I first started working, I noted that the latest phase of the new single and double-storey terrace houses in Subang Jaya were priced at between RM90,000 and RM140,000 per unit respectively, up from their previous pricing of between RM60,000 and RM90,000 in 1979. The 1980 pricing echoed the newly revised housing loan amounts of Division 2 and Division 1 government officers. All the launched units were quickly sold with the new and huge demand. In the subsequent phases, the pricing followed the momentum of the earlier fully sold sale prices with additional premiums for time, newer design and specifications and variations in the floor and land areas.
Then in the 1990s in the condominium city of Mont’Kiara, I noted the new condominiums were priced based on the price range of the existing two-storey terrace houses in Sri Hartamas/Desa Hartamas which were no longer being built due to land shortage and high land prices. The new condominiums provided an ideal alternative for the affluent younger Malaysians who were seeking a lifestyle change. The prices were also influenced by foreign buyers who preferred a new property with security and property management services at prices and rents which they could afford.
When the number and type of foreign buyers and tenants increased, the developer started to build larger units which were priced based on the price range of semi-detached and detached houses in the neighbourhood. This was well accepted by the market as it was based on actual demand for new, secure and well managed properties by foreigners especially since there were two international schools in the vicinity.
I also noted that in pricing the newly-launched terrace houses in the mid-1990s in Bandar Utama, the prices were 10% to 20% lower than the last transacted prices of existing comparable houses in the same neighbourhood such as TTDI, Damansara Jaya and Damansara Utama. Here the rationale was that the price of the newly-launched house should reflect a discount compared to an existing property, to take into consideration the 2-year waiting period during which interest has to be paid to the bank and rents have to be paid to stay in the current accommodation. It is interesting to note that this rationale is no longer followed by developers and their marketing gurus who now price the newly-launched schemes at higher prices than the highest sale price of an equivalent existing house. The basis being, “why not” when everybody wants to invest in properties and loans are easy and cheap.
Pricing trend
Another pricing trend noted was the continuous rise in the prices of shopoffices in Bangsar and Desa Hartamas, etc. Here the price rise was directly influenced by the rentals paid for the ground floor retail units which were in high demand by food and beverage outlets. This trend continues in all the new smaller shopping complexes as well, where the food and brewerage (F&B) outlets form the largest composition of tenants. The reason they can pay higher rents is because there are a large number of people/small entrepreneurs who find this sector the easiest to enter or invest in, as the payback period is only a short 3 years and there are no barriers to entry.
The other occupiers of the shopoffices and small shopping complexes have no choice but to cough up the same rent as the F&B outlets, as they set the “tone” for the rent in that particular row of shops. As the rents rise, so will the prices as they are directly related.
Similarly, properties in areas which can be converted to a different use where new demand is being created such as showrooms, bridal studios, etc can afford a higher rent. Prices rise due to the higher rents paid. Then by way of the much misused comparison method of valuation, other properties in the vicinity also rise in price, irrespective of their current use, rent and turnover.
I note that in highly popular areas where supply of a particular type of preferred property is limited, like in Damansara Heights/Bangsar etc, the number of transactions per year is very limited as no one really wants to sell since there are no other similar alternatives to move into. Then when out of the blue, a unit here is advertised for sale (usually because the owner is migrating or just wants to test the market) a “special purchaser” will come along and easily pay 20% to 30% above the last transacted price to secure the unit. This is repeated in the next sale when the second “special purchaser” pays another 20% to 30% above the last special purchaser price.
After two such transactions, the price paid by the “special purchaser” becomes the market price and extends to all other properties which are considered comparable, such that the price is now beyond the capacity of the people who have always lived or traded in that vicinity.
The price here is based more on the price which someone living or trading elsewhere is prepared to pay. This is what is happening in Singapore, London, etc. where foreign purchasers set the price. In Malaysia this is happening in Iskandar, KLCC and Penang.
Prices are also directly influenced in the following manner. Say a typical terrace house in a locality measuring 20’ by 60’ and 20 to 30 years old, is fetching prices in the range of RM350,000 per unit. A new scheme comes up in the area where the new unit measures 24’ x 80” and is of modern quality. Here the two properties are not comparable in terms of size and quality. The new unit is priced at say twice the price of the older smaller unit (based on cost, floor area and land area) and sets a new price benchmark for that locality. Then in a matter of time, all the existing properties in the vicinity (particularly all those that have been renovated) try to adopt a similar selling price per sq ft as the new property, using the location, location, location theory, never mind that upon purchasing the older property, the new buyer has to spend a hefty sum to make it livable to modern standards.
Then there is the effect of the policies of the lending institutions on the price. The policies of the lending institution in respect of loan tenure, interest rates and the loan to value ratio directly influence the pricing of a property. During a period of high confidence, sellers can quote high prices just to test the market, but as long as the purchase of the property can be financed, the buyer is prepared to pay the higher asking price as the loan is spread over 20 to 35 years and almost 90% to 100% of the purchase price can be financed.
And all it takes is for one property to be sold and financed at the newly tested price and the new price level will then be tested even higher with the next lending institution. This is particularly true for new types of properties which the buyer and lending institution cannot compare with an existing property.
The above real examples clearly indicate how properties have been priced by the market. It is noted that despite property being a long-term investment and outlay, the market’s pricing mechanism is very short term and dynamic particularly when moving upwards. The prices being set by the market in the short term may not always equate with sustainable market values. It is a strong probability that if one blindly follows the pricing set by the market during a very short-term dynamic cycle, life can become one of endless and needless debt.
Andy Ko, DH 고동한
REAPFIELD PROPERTIES(HARTAMAS) SDN BHD
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번호 | 제목 | 닉네임 | 조회 | 등록일 | |
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73 | 다만사라 하이츠 고급 주택 매매 | ||||
andyko |
13338 | 2012-04-25 | |||
안녕하세요?
쿠알라품프르 최고의 주택지인 다만사라 하이츠의 고급 주택 매도 물건 있습니다.
자세한 정보는 유선 문의 바랍니다.
수영장 한쪽에서 바라본 건물 전경입니다. 2.5층 단독 방갈로 입니다. 실내의 많은 부분을 자연...
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72 | 리아나 그린, 왕사마주 매물 구합니다. | ||||
andyko |
4713 | 2012-04-23 | |||
안녕하세요?
리아나 그린을 소유하고 계신 소유주 분 중에서 매도를 원하시는 분께서는 연락주시기 바랍니다.
리아나 그린 링크
감사합니다 ^^
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71 | 말레이시아 소규모 개인 비즈니스 소개 | ||||
andyko |
5067 | 2012-04-23 | |||
안녕하세요?
그동안 부동산 관련해서 만나본 많은 분들이 말레이시아로 이주를 고민하는 가운데 계셨습니다.
가장 큰 고민은 안정적인 수입원이 있는가 였습니다. ^^; (말레이시아 이주자 분들 뿐만 아니라 모두의 고민이겠지요)
부동산...
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70 | 외국인 구매한도 상향 1백만링깃이 주는 영향과 전망 | ||||
andyko |
6485 | 2012-04-18 | |||
안녕하세요???
외국인으로서의 한국인에게 부동산 투자의 중요한 변수인 매입한도 상향에 대한 기사가 4월 10일 Star지에 발표되었습니다.
투자자의 입장에서는 투자가 꺼려지는 요인중에 불확실성이 가장 싫어하는 요인인데 말레이시아 ...
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69 | 말레이시아 부동산 이해하기 - 5회 | ||||
andyko |
5301 | 2012-04-08 | |||
안녕하세요 ^^
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68 | Reapfield소개 - 연례 미팅 | ||||
andyko |
4853 | 2012-04-02 | |||
안녕하세요/
지난달에 사임다비 컨벤션에서 있었던 립필드 연례 미팅 사진을 올려드립니다.
아직 립필드가 어떤회사인지 모르시는 분들께 소개드립니다. ^^
아래 사진은 립필드 연례미팅이 열린 사임다비 컨벤션 메인홀의 모습입니다.
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67 | 말레이시아 부동산 이해하기 - 4회 | ||||
andyko |
4789 | 2012-03-27 | |||
안녕하세요?
한국에 출장중에 원고를 전달하여서 중간에 도표가 모두 누락되었네요.. 죄송
누락된 도표 추가해서 올려드립니다.
감사합니다. ^^
계약진행 및 비용지불 스케쥴
계약기간과 월세에 따른 스탬핑 비용
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66 | 재공지 - 말레이시아 부동산 이해하기 세미나 일정 - 3월 24일 2시 강남역 | ||||
andyko |
5120 | 2012-03-18 | |||
안녕하세요?
지난주 공지한 "말레이시아 부동산 이해하기" 일정이 조정되었습니다.
일정 : 3월 24일 2시
장소 : 강남역
아젠다 :
1부 : 말레이시아 분양물건 관리
1. 입주시점 소유권확인 및 조치
2. 하자 보수및 유틸리티 ...
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65 | 말레이시아 부동산 이해하기 세미나 - 3월 2X일 강남역 <--날짜변경 3월 24일 2시 강남역 | ||||
andyko |
5302 | 2012-03-13 | |||
안녕하세요?
말레이시아 부동산 법인 Reapfield 고동한입니다.
이번 비즈니스 출장 기회를 빌어 본 카페 회원불들에게 말레이시아 부동산 전망 및 절차를 설명드리고자 합니다.
기본적으로는 말레이시아 한인 정보지인 벼룩시장에 기고...
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64 | Azelia Residence 프로젝트 소개 - 다만사라 지역 | ||||
andyko |
13542 | 2012-03-10 | |||
한창 개발중인 다만사라 지역에 짓고있는 프로젝트입니다. 다만사라 대부분 지역이 리스홀드인것에 반해 이곳은 프리홀드이고 타이틀도 상업지로 되어 있습니다. 향후에도 개발계획의 폭이 넓기때문에 가격상승의 메리트가 있습니다. 현재 2014...
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63 | RICE Miller Project 소개 - 페낭 | ||||
andyko |
7553 | 2012-03-09 | |||
유네스코 유산으로 지정된 페낭 조지타운에 역사적인 건물들 사이에 건축되고 있는 프로젝트 입니다.
주변의 고풍스런 건물들과 어울려 5층의 낮은 건축물로 개발되고 페낭 페리선착장 바로 앞에 위치하고 있습니다.
총 99개 유닛만 가...
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62 | 말레이시아 부동산 이해하기 (3) | ||||
andyko |
7329 | 2012-03-05 | |||
안녕하세요?
말레이시아 부동산에 글을 쓴이후 3번째 기사입니다.
이전 기사는 임대에 관하여 주의하여야 할 사항과 거래 절차를 설명해 드렸습니다.
부동산 매물 게시판에 이전 글도 모두 올려 놓았습니다. 꼭 참고해 보시기 바랍니다...
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61 | 체리안 - 2,206sf 대형 방4개 고층 수영장뷰 임대 | ||||
andyko |
5280 | 2012-03-05 | |||
안녕하세요?
한국분들이 많이사는 체리안에 대형평수 방4개짜리 저렴한 임대매물이 있습니다.
고층이고 수영장 뷰입니다. Partly Furnished.
임대가격 월 4000rm
관심있으신분 연락바랍니다.
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60 | 3월 16일 한국출장 - 부동산 상담 받습니다. | ||||
andyko |
3971 | 2012-03-04 | |||
3월 16일 한국으로 출장갑니다.
개인적으로 상담원하시는 분들은 시간나는 대로 상담해 드리도록 하겠습니다.
다만 제가 머무르는 서울 강남 반포 쪽으로 방문해 주셔야 합니다.
한국연락처 : 핸드폰 011 613 1967 (한국도착이후 사용...
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59 | 암팡 인근 AXIS | ||||
admin |
5046 | 2012-02-28 | |||
암팡 인근에 지어진 콘도입니다. 암팡 테스코 까지 내려가셔서 건너편에 있습니다.
현지인들이 많이 거주하고 있고, 새로지어진 콘도는 드믄 곳이라 현지인에게 인기있을것 같습니다.
저는 몽키아라 전문입니다만, 최근에 암팡에 갈일이 많...
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58 | 암팡인근 프리홀드 방갈로 분양물건 소개 | ||||
andyko |
5564 | 2012-02-22 | |||
안녕하세요? 암팡에서 북쪽으로 가면 전원주택들이 있는 호젓한 곳에 방갈로분양물건이 있습니다.
3층 방갈로
사이즈 : 약 11,000sf
엘리베이터 포함
개인수영장
현재 공정률 85%
9월 완공예정
12월 핸드오버
가격 : 5백만 링깃 전...
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57 | SENI 좋은가격 매물 있습니다 | ||||
andyko |
4336 | 2012-02-22 | |||
SENI 2,411sf B 블록 풀뷰 분양가격 매물 있습니다. 매입 고려중이시면 꼭 전화주시기바랍니다
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56 | 말레이시아에서 법인계좌 개설하기 | ||||
andyko |
17799 | 2012-02-22 | |||
- 구비서류 목록 - 1. 신청서 양식 2. 당좌수표 결재자 서명 & 추천인 서명 (여기서 잠깐!. 말레이시아에서 당좌계좌를 오픈 할 때는 반드시 추천인이 있어야 합니다. 이 추천인은 같은 은행에 당좌를 가지고 있는 사람만이 가능합...
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55 | 말레이시아 등기제도 | ||||
andyko |
23040 | 2012-02-22 | |||
말레이시아 등기제도 이해하기 Master Title VS Strata Title 우리나라의 등기 개념에 해당하는 것이 말레이시아에서는 ‘Title’ 이라고 표현한다. 상가나 아파트 같은 집합건물의 등기를 논할 때, ‘Master Title’ 과 ‘Strata ...
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54 | KL부동산 임대관리 | ||||
andyko |
4752 | 2012-02-21 | |||
Reapfield에서는 해외부동산 투자자를 위해서 VP 와 디펙트첵크 및 임대관리를 대행해 드리고 있습니다.
말레이시아 부동산관리 상담해드립니다.
KLCC 크레스트 공사진행사진
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