말레이시아 전화 012 722 2308
한국 인터넷전화 070 8800 4875
IN a system where income levels, savings, costs, population density, demand, supply, rents, property sizes, property condition, property usage and preferences are so different, how does a property acquire “a” price that is acceptable to a buyer and subsequently acceptable to the market?
Why does a property sell at RM1.6mil when almost everyone living there can at best afford only RM800,000 or sell at RM800-RM1,000 per sq ft when up to a short while ago the maximum was only RM350 per sq ft?
Can 350 new properties in a scheme sell at the same price as one single latest transaction of an existing property in the vicinity? Can 10 developers sell 350 new properties each based on the abovesaid one single latest transaction?
Let’s take a look over the last 30 years at how properties had been priced in the market. Subang Jaya would make a good starting point.
In 1980 when I first started working, I noted that the latest phase of the new single and double-storey terrace houses in Subang Jaya were priced at between RM90,000 and RM140,000 per unit respectively, up from their previous pricing of between RM60,000 and RM90,000 in 1979. The 1980 pricing echoed the newly revised housing loan amounts of Division 2 and Division 1 government officers. All the launched units were quickly sold with the new and huge demand. In the subsequent phases, the pricing followed the momentum of the earlier fully sold sale prices with additional premiums for time, newer design and specifications and variations in the floor and land areas.
Then in the 1990s in the condominium city of Mont’Kiara, I noted the new condominiums were priced based on the price range of the existing two-storey terrace houses in Sri Hartamas/Desa Hartamas which were no longer being built due to land shortage and high land prices. The new condominiums provided an ideal alternative for the affluent younger Malaysians who were seeking a lifestyle change. The prices were also influenced by foreign buyers who preferred a new property with security and property management services at prices and rents which they could afford.
When the number and type of foreign buyers and tenants increased, the developer started to build larger units which were priced based on the price range of semi-detached and detached houses in the neighbourhood. This was well accepted by the market as it was based on actual demand for new, secure and well managed properties by foreigners especially since there were two international schools in the vicinity.
I also noted that in pricing the newly-launched terrace houses in the mid-1990s in Bandar Utama, the prices were 10% to 20% lower than the last transacted prices of existing comparable houses in the same neighbourhood such as TTDI, Damansara Jaya and Damansara Utama. Here the rationale was that the price of the newly-launched house should reflect a discount compared to an existing property, to take into consideration the 2-year waiting period during which interest has to be paid to the bank and rents have to be paid to stay in the current accommodation. It is interesting to note that this rationale is no longer followed by developers and their marketing gurus who now price the newly-launched schemes at higher prices than the highest sale price of an equivalent existing house. The basis being, “why not” when everybody wants to invest in properties and loans are easy and cheap.
Pricing trend
Another pricing trend noted was the continuous rise in the prices of shopoffices in Bangsar and Desa Hartamas, etc. Here the price rise was directly influenced by the rentals paid for the ground floor retail units which were in high demand by food and beverage outlets. This trend continues in all the new smaller shopping complexes as well, where the food and brewerage (F&B) outlets form the largest composition of tenants. The reason they can pay higher rents is because there are a large number of people/small entrepreneurs who find this sector the easiest to enter or invest in, as the payback period is only a short 3 years and there are no barriers to entry.
The other occupiers of the shopoffices and small shopping complexes have no choice but to cough up the same rent as the F&B outlets, as they set the “tone” for the rent in that particular row of shops. As the rents rise, so will the prices as they are directly related.
Similarly, properties in areas which can be converted to a different use where new demand is being created such as showrooms, bridal studios, etc can afford a higher rent. Prices rise due to the higher rents paid. Then by way of the much misused comparison method of valuation, other properties in the vicinity also rise in price, irrespective of their current use, rent and turnover.
I note that in highly popular areas where supply of a particular type of preferred property is limited, like in Damansara Heights/Bangsar etc, the number of transactions per year is very limited as no one really wants to sell since there are no other similar alternatives to move into. Then when out of the blue, a unit here is advertised for sale (usually because the owner is migrating or just wants to test the market) a “special purchaser” will come along and easily pay 20% to 30% above the last transacted price to secure the unit. This is repeated in the next sale when the second “special purchaser” pays another 20% to 30% above the last special purchaser price.
After two such transactions, the price paid by the “special purchaser” becomes the market price and extends to all other properties which are considered comparable, such that the price is now beyond the capacity of the people who have always lived or traded in that vicinity.
The price here is based more on the price which someone living or trading elsewhere is prepared to pay. This is what is happening in Singapore, London, etc. where foreign purchasers set the price. In Malaysia this is happening in Iskandar, KLCC and Penang.
Prices are also directly influenced in the following manner. Say a typical terrace house in a locality measuring 20’ by 60’ and 20 to 30 years old, is fetching prices in the range of RM350,000 per unit. A new scheme comes up in the area where the new unit measures 24’ x 80” and is of modern quality. Here the two properties are not comparable in terms of size and quality. The new unit is priced at say twice the price of the older smaller unit (based on cost, floor area and land area) and sets a new price benchmark for that locality. Then in a matter of time, all the existing properties in the vicinity (particularly all those that have been renovated) try to adopt a similar selling price per sq ft as the new property, using the location, location, location theory, never mind that upon purchasing the older property, the new buyer has to spend a hefty sum to make it livable to modern standards.
Then there is the effect of the policies of the lending institutions on the price. The policies of the lending institution in respect of loan tenure, interest rates and the loan to value ratio directly influence the pricing of a property. During a period of high confidence, sellers can quote high prices just to test the market, but as long as the purchase of the property can be financed, the buyer is prepared to pay the higher asking price as the loan is spread over 20 to 35 years and almost 90% to 100% of the purchase price can be financed.
And all it takes is for one property to be sold and financed at the newly tested price and the new price level will then be tested even higher with the next lending institution. This is particularly true for new types of properties which the buyer and lending institution cannot compare with an existing property.
The above real examples clearly indicate how properties have been priced by the market. It is noted that despite property being a long-term investment and outlay, the market’s pricing mechanism is very short term and dynamic particularly when moving upwards. The prices being set by the market in the short term may not always equate with sustainable market values. It is a strong probability that if one blindly follows the pricing set by the market during a very short-term dynamic cycle, life can become one of endless and needless debt.
Andy Ko, DH 고동한
REAPFIELD PROPERTIES(HARTAMAS) SDN BHD
HP : +60 (0)12-722 2308 Malaysia
OFFICE : +60 (0)3-2300 1813
FAX : +60 (0)3-2300 1823
EMAIL: andyko@reapfield.com
부동산 매물 리스트 : http://malaymyhome.com/
한국 연락처 : 070-8800-4875 핸드폰 011-613-1967
번호 | 제목 | 닉네임 | 조회 | 등록일 | |
---|---|---|---|---|---|
53 | 말레이시아 부동산 이해하기 (2) | ||||
andyko |
4664 | 2012-02-21 | |||
지난번호에 이어 임대시 주의하여할 사항에 대한 내용입니다. 다음호에는 매매에 관한 내용을 실을 예정입니다.
도움 되시기 바랍니다.
|
|||||
52 | 말레이시아 부동산 이해하기 (1) [1] | ||||
andyko |
6552 | 2012-02-21 | |||
안녕하세요?
말레이시아 부동산의 이해를 돕기위해 기고하고 있는 말레이시아 부동산 기사가 벼룩시장에 났습니다.
참고를 위해 사이트에 스캔해서 올립니다. ^^
|
|||||
51 | 방사 3층 방갈로 리조트타입 수영장 포함 | ||||
admin |
5884 | 2012-02-16 | |||
안녕하세요?
방사에 리조트풍의 고급 방갈로 렌트 물건이 나왔습니다.
월 임대료는 17,000링깃 입니다.
|
|||||
50 | 몽키아라 기사 The SUN Feburuary,3, 2012 | ||||
andyko |
4692 | 2012-02-08 | |||
안녕하세요^^
점점 홈페이지에 투자할 시간이 부족하네요..
The SUN지에 몽키아라의 부동산 전망에 대하여 기사가 났네요..
YNH Kiara163 공식 분양을 앞두고 GM인 다니엘이 인터뷰 했습니다.
주요 물건의 소개는 DBRD가 프랑스 ...
|
|||||
49 | 마크 레지던시 KLCC - Marc serviced residence KLCC | ||||
andyko |
4528 | 2012-01-30 | |||
안녕하세요? 구정은 잘 지내셨나요? 이곳 말레이시아는 중국계가 많아서 구정이 가장 길고 큰 명절입니다. 이슬람 국가임에도 불구하고 중국계가 경제의 대부분을 차지하고 있어서 아무래도 중국계가 쉬게되면 연관된 분야도 다 쉬게 됩니다...
|
|||||
48 | 다만사라 메트로폴리탄 스퀘어 블록 C 분양소식 | ||||
andyko |
8266 | 2012-01-26 | |||
안녕하세요? 다만사라에 많은 분들이 살고계신 메트로폴리탄 스퀘어 블록C 분양 소식 입니다. 가격은 553,100 rm - 771,000 rm 조기 구입 할인 적용 주차 2대가능 SPA Legal fee 무료 완공일은 2014년 말 예정 Booking fee 5,000rm ...
|
|||||
47 | 팔마 리모델링 유닛 렌트 - 몽키아라 플라자 도보가능 | ||||
andyko |
7445 | 2012-01-21 | |||
안녕하세요?
몽키아라 파인즈 옆에 있는 콘도입니다.
아이젠이 가격대비 너무 작게 느끼시는분이나, 몽키아라 소형중에서 잘 꾸며진 집 구하시는 분께 좋은 유닛입니다.
바로 생활 가능하도록 모두 완비되어 있습니다. 가격은 시세보다 ...
|
|||||
46 | 아이젠 키아라 1- 방 2개 유닛 3000링깃/월 | ||||
andyko |
4899 | 2012-01-19 | |||
안녕하세요? 아이젠 키아라 1 좋은 가격으로 나왔습니다. 이달 말까지 임대가 되어있어 2월부터 입주 가능합니다. 가족이 단촐하신 분은 몽키아라 플라자와 원몽키아라가 도보 생활권인 아이젠이 최선일 것으로 생각됩니다 최근에 지어서 깨...
|
|||||
45 | 바유 렌트 합니다. | ||||
andyko |
4938 | 2012-01-18 | |||
몽키아라 인터네셔널 스쿨 건너편에 위치한 바이유 임대 물건입니다.
풀퍼니쳐 방 3개 입니다. 베란다 있습니다.
사이즈 : 1280sf 가격은 3000링깃 입니다.
|
|||||
44 | 몽키아라 매매 및 임대 - 원하시는 물건 상담해 드립니다. [1] | ||||
andyko |
6687 | 2012-01-17 | |||
몽키아라 가든 인터네셔널 앞 콘도 체리안 매물 및 임대물건 소개
몽키아라 전문입니다. 이외에 콘도 매입, 렌트 문의 환영합니다.
개인적으로 운영하는 부동산 매물 사이트 링크 --> http://malaymyhome.com/xe/menu102
Reapfield 부동산...
|
|||||
43 | 아이젠 키아라 6개월 단기렌트 | ||||
andyko |
4920 | 2012-01-16 | |||
단기렌트가 어려운 몽키아라에 단기로 계시는 분께 좋을 것 같아 올립니다.
아이젠 키아라 2룸 단기렌트 합니다.
풀 퍼니쳐 방2개 월 3500링깃
1년 계약과 계약조건을 동일합니다.
(2달 보증금, 반달치 유틸리티보증금, 월세 선불) ...
|
|||||
42 | 수영장, 헬스, 사우나 시설이 좋은 키아라마스 수테라 매물 | ||||
andyko |
6597 | 2012-01-11 | |||
반갑습니다. 수영장, 헬스장, 사우나 등 부대시설이 좋기로 소문난 키아라마스가 처음 지은 수테라 매물입니다. 저층이지만 리노베이션 완비되어 있고, 가구까지 세팅되어 있어서 몸만 들어오시면 됩니다. 6천만원 투자하시고 20년 상환으로 ...
|
|||||
41 | 티파니 아이젠 - 솔라리스 앞 고층 유닛 | ||||
andyko |
4924 | 2012-01-10 | |||
안녕하세요?
솔라리스 앞에 이레카가 개발한 세개의 프로젝트중에서 싱가폴 매입자가 가장 많았다고 알려진 티파니의 매물입니다.
22층 KLCC뷰 사이즈 2,159sf 가격 1.4백만 링깃
32층 사이즈 2,257sf 가격 1.48백만링깃
|
|||||
40 | 체리안 매물 리스트 | ||||
andyko |
4766 | 2012-01-09 | |||
안녕하세요?
한국분들이 많이 소유하고 있는 체리안 매물 리스트 입니다.
1. A 블록 고층 - 전망 좋음, 분양상태 베어하우스, 사이즈 2,036sf, 가격 : 900,000rm
2. B 블록 고층 - 붙박이장, 싱크대 공사완료, 현재 주인 거주, ...
|
|||||
39 | SENI 저렴한 가격으로 SENI 매입 기회 | ||||
andyko |
4390 | 2012-01-09 | |||
안녕하세요?
SENI에 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 매물이 나왔습니다.
가격은 1,550,000rm
A Block, 저층이지만 A Block 임을 감안하면 C, D Block보다 좋습니다.
B Block 고층 추가합니다. 가격은 1.8백만링깃
자세한 내용...
|
|||||
38 | KLCC 고급 레지던시 아파트 임대 | ||||
andyko |
5024 | 2012-01-03 | |||
KLCC 중심가 르네상스 호텔 옆 고급 레지던시 임대입니다
KLCC까지 도보로 이동할 수 있습니다.
3년동안 사용하던 세입자가 나간후에 새로 리노베이션 했습니다.
임대료는 이전 임대료 그대로 내놓습니다만, 현 시세에 맞추어 조정가능합니...
|
|||||
37 | 고급 인테리어로 완성한 MK10 최고유닛 | ||||
admin |
5564 | 2011-12-30 | |||
안녕하세요?
2011년 마지막에 의뢰받은 MK10유닛입니다. KLCC뷰로 전망도 아주 좋습니다.
몽키아라에 고급 콘도미니엄 찾으시는 분께 적합할 듯합니다.
인테리어 마감한 상태로 볼때는 꽤 매력있는 가격으로 나왔습니다.
|
|||||
36 | 몽키아라 MK11 매물 | ||||
andyko |
7241 | 2011-12-29 | |||
몽키아라에서 가장 고급스런 콘도로 알려진 MK11입니다.
30층 이상 고층이고 KLCC 뷰입니다.
사이즈 : 3,317sf
가격 : 2,680,000rm (810rm/sf )
|
|||||
35 | 썬웨이 하타마스 프로젝트 - Palazzio의 오피셜 광고 | ||||
admin |
4451 | 2011-12-23 | |||
일전에 소개드린 썬라이즈가 하타마스에 건축한 팔라지오에 대한 Reapfield 공식 에이전트 광고입니다.
현재 프리세일즈 단계로 정식 분양시에는 현 가격보다 높게 분양될 예정입니다.
하타마스는 몽키아라와 가깝지만 링크하우스만 있어...
|
|||||
34 | 카사키아라-1 매물 | ||||
andyko |
4288 | 2011-12-22 | |||
몽키아라 가든 인터네셔널 스쿨 옆에 위치한 카사키아라 입니다.
사이즈 1,268sf
가격 630,000
최근에 부엌 싱크대를 화이트 톤으로 공사해서 깨끗합니다.
현재 오스트레일리아 사람이 임대하고 있지만 다음달 임대가 종료됩니다.
...
|